達州市人民政府關于印發達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見的通知

各縣、市、區人民政府，達州經開區管委會，市級有關部門：

《達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見》已經市人民政府第42次常務會議通過，現印發你們，請認真實施。

達州市人民政府         

2013年7月11日

達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見

為加強市中心城區土地儲備管理，規范儲備土地前期開發行為，充分挖掘土地增值潛力，實現土地增值效應，確保儲備土地以“凈地”方式及時投放市場，根據《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）、《國土資源部財政部中國人民銀行印發〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資發〔2007〕277號）、《財政部國土資源部中國人民銀行關于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）、《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發〔2012〕162號）、《四川省國土資源廳四川省財政廳四川省監察廳四川省審計廳關于進一步加強國有土地使用權出讓收支管理的通知》（川國土資發〔2011〕36號）等規定，結合達州實際，制定本實施意見。

一、儲備土地前期開發工作內容

儲備土地前期開發，是指對儲備土地先行完成土地征收補償和拆遷安置，再實施通道路、通上下水、通民用電、通天然氣、通訊及場地平整等基礎設施建設，使之具備達到“凈地”供應條件的行為。

二、儲備土地前期開發原則、運作模式

（一）原則。儲備土地前期開發堅持政府主導、市場運作、效益優先、滾動發展、整體聯動、確保效果的原則。

（二）運作模式。儲備土地前期開發實行市政府組織領導，市國土資源局牽頭，列入名錄的市本級土地儲備機構（以下簡稱“土地儲備機構”）作為開發主體具體組織實施，相關部門支持配合的運作模式。

三、儲備土地前期開發職責分工

（一）市國土資源局負責搭建土地儲備融資平臺，組織編制儲備土地前期開發計劃和實施方案（含資金籌措、使用計劃），依批準的方案實施申貸銀行資金或引進社會資金；負責土地前期開發項目申報立項、組織實施和竣工驗收，對項目資金實施管理等工作。

（二）市財政局負責儲備土地前期開發項目融資涉及財政資料的提供，將貸款本息納入財政年度預算償還，將社會投資本金和投資回報納入土地出讓收支預算償還；對土地前期開發項目預算投資額進行評審，會同有關部門對施工過程中的設計和工程量變更、新增工程價款結算進行評審認定，評審批復竣工結算報告。

（三）市發改委負責儲備土地前期開發的項目建議書、可行性研究報告、年度投資計劃和概算的審批，招標方案的核準、比選方案的備案，監督檢查儲備土地前期開發項目計劃執行情況，并向市政府報告。

（四）市住房和城鄉規劃建設局負責提供儲備土地前期開發宗地和擬抵押地塊控制性詳細規劃、修建性詳細規劃文本、圖件等相關資料。

（五）市監察局負責對土地前期開發項目全過程進行監督。

（六）市審計局負責對土地前期開發工作實施全過程審計監督。

（七）人民銀行達州市中心支行負責對各金融機構有關土地前期開發項目貸款進行政策指導。

（八）市交通運輸、水務、環保、市政等相關部門按照各自職責，做好相應工作。

四、儲備土地前期開發資金籌集

土地前期開發資金籌集堅持以土地前期開發項目搭建土地儲備機構融資平臺，利用銀行貸款或者吸引社會資金參與土地前期開發，以供地后的土地收益優先償還，實現土地儲備、開發、出讓的良性循環。土地儲備機構的融資管理嚴格按照《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關于加強土地儲備與融資管理的通知》（國土資發〔2012〕162號）等文件執行。

（一）申請銀行貸款

儲備土地前期開發貸款，納入地方政府性債務統一管理，執行地方政府性債務管理的統一政策。根據當年度省財政廳核定的融資規模，經市政府批復同意，土地儲備機構承貸，貸款資金封閉運行，納入年度財政預算償還。

1．市財政局會同市國土資源局、人民銀行達州市中心支行，根據年度土地儲備計劃，核定土地儲備融資規模，報市政府審核后，上報省財政廳核準并獲取年度融資規模控制卡。

2．市國土資源局組織土地儲備機構根據年度融資規模控制卡中明確的年度可融資規模，編制土地前期開發項目實施方案（含融資工作方案），報市政府批復。

3．土地儲備機構完成土地前期開發項目建議書、可研、水保、環評等文件資料，落實項目貸款抵押物。

4．市政府報告市人大常委會同意將項目貸款本息納入財政年度預算償還。

5．市財政局根據市政府批準的項目貸款資金償還計劃，向土地儲備機構出具貸款本息納入財政年度預算的文件，并根據貸款銀行要求，全力支持土地儲備機構申請貸款。

6．土地儲備機構持相關文件和融資規模控制卡申請貸款，經批準后與貸款銀行簽訂貸款合同和抵押合同，辦理抵押登記，并將貸款合同送市財政局備案。

（二）引入社會資金

市政府授權土地儲備機構采取市場化運作的方式引進社會資金參與土地前期開發。

1．土地前期開發項目吸引社會資金投資的，投資人獲取固定投資收益（本金不計息），投資年收益原則控制在投資額的20%以內，具體項目投資收益比例上限由市政府在批準項目實施方案時予以明確。

2．市國土資源局組織土地儲備機構編制土地前期開發項目實施方案（含招商公告、投資合同），報市政府批復。

3．土地儲備機構根據批準的項目實施方案發布招商公告，通過公開招標或比選的方式確定投資人，以投資收益比例報價最低的意向投資人為最終投資人。國家、省規定必須采取公開招標的，不能以比選方式取代招標。

4．土地儲備機構經市政府授權委托后，與投資人簽訂投資合同，市國土資源局與市財政局共同監督執行。

五、儲備土地前期開發資金使用監管

土地前期開發項目資金嚴格執行國家、省、市關于政府性投資項目資金監管的有關規定，實行封閉式管理，專款專用，獨立核算，嚴格預算管理，任何單位和個人不得超支出范圍和標準開支，更不得截留、擠占和挪用項目資金。

（一）申請銀行貸款的，由土地儲備機構在貸款銀行開設賬戶，貸款銀行、市財政局和土地儲備機構共同監管該賬戶。其資金使用由土地儲備機構根據預算提出用款計劃，市財政局與市國土資源局共同審核，報市政府批準后送貸款銀行予以支取。未經市財政局、市國土資源局審核和市政府同意，不能支取該賬戶資金。

（二）引入社會資金的，投資人應按投資合同約定，將資金按時足額劃入土地儲備機構和市財政局共同開設的專用賬戶。土地儲備機構和市財政局共同監管該賬戶，未經市政府同意，不能支取該賬戶資金。投資人享有對項目開發資金使用的監督權、對項目運作的知情權，并可根據工作需要查詢資金使用情況，具體條款在投資合同中約定。

（三）項目竣工后，實行項目資金竣工結算，由市財政局組織評審后批復。

（四）市審計局對項目工程竣工決算進行審計。

六、儲備土地前期開發資金償還

（一）土地前期開發項目貸款本息納入財政年度預算償還，社會投資本金及投資回報納入土地出讓收支預算償還。

（二）市財政局根據土地儲備機構與貸款銀行簽訂的貸款協議或與投資人簽訂的投資合同，統籌預算年度還款資金。

（三）完成前期開發的土地，優先推向市場供應，供應后的土地價款由市財政局優先償還土地前期開發費用。該項償還費用由市財政局和市國土資源局審核并報市政府批準后支出。

土地儲備開發費用包括：征地、拆遷補償費及有關稅費；收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；市政基礎設施建設有關費用；招標、拍賣、掛牌交易中發生的費用；貸款利息；土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用。

七、儲備土地前期開發工作程序

（一）土地儲備機構編制儲備土地前期開發項目實施方案。方案內容主要包括待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式、資金來源和還款方式等。

（二）根據批準的實施方案籌措資金。以銀行貸款解決資金的，由土地儲備機構向銀行申請貸款；以引資解決資金的，由土地儲備機構根據批準的項目實施方案引進社會資金，簽訂投資合同，確定合作開發投資人。

（三）土地儲備機構完成土地前期開發項目立項等手續及工程設計（含工程概算、預算），經市國土資源局審核后，報市財政局評審批復項目工程預算。

（四）土地儲備機構按照國家、省、市有關規定開展招投標工作。

（五）儲備土地前期開發完成后，由市國土資源局組織有關部門對儲備土地前期開發工作進行驗收。

（六）土地儲備機構編制工程項目竣工決算，送市財政局審批，并報市審計局進行審計。

（七）完成前期開發的儲備土地，由土地儲備機構在網站上進行公告，接受用地單位預申請，預熱土地一級市場，并及時入市供應。

八、儲備土地前期開發收益分配

（一）儲備土地前期開發完成后推向市場供應的，市財政局按出讓價款的5％計提國有土地收益基金，用于土地收購儲備。

（二）市財政局足額保障土地儲備機構貸款所需工作經費和引入社會資金項目的前期工作經費。

九、經市政府批準，市屬國有獨資公司可依法實施與土地前期開發有關的城市基礎設施和市政建設項目，其資金籌集、項目實施、管理按相關規定執行。

十、各縣（市、區）儲備土地前期開發可參照此文件執行。

十一、本實施意見自印發之日起執行，原《達州市人民政府關于印發〈達州市中心城區儲備土地前期開發實施意見〉的通知》（達市府發〔2010〕15號）同時廢止。